"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним"
Предисловие
Сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок - недвижимости. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
С введением в действие настоящего Закона утратили силу правила об обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, предусмотренные ст.550, 560, 574 ГК.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
В настоящем Законе определены особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
- регистрация прав на предприятие и сделок с ним;
- регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах;
- регистрация права общей собственности на недвижимое имущество;
- регистрация права на вновь создаваемый объект;
- регистрация права аренды;
- регистрация сервитутов;
- регистрация прав на имущество, установленных судебным решением;
- регистрация прав на недвижимое имущество, связанных с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г.
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним"
Принят Государственной Думой 17 июня 1997 г.
Одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 г.
Глава I. Общие положения
1. В ст.1 раскрывается содержание основных терминов, используемых в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон). Эти термины можно разделить на две группы:
а) термины, связанные с объектами регистрации (недвижимое имущество (недвижимость), ограничения (обременения), сервитут);
б) термины, связанные с организацией учета и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (кадастровый номер, кадастровый и технический учет, регистрационный округ).
2. В целях настоящего Закона к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся следующие объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Этому определению объекта регистрации корреспондирует п.1 ст.130 ГК, относящий к недвижимости две группы объектов:
а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и иные объекты, прочная связь которых с землей исключает возможность перемещения этих объектов без причинения им несоразмерного (в целях невозможности использования по назначению) ущерба;
б) другие, не обладающие свойством прочной связи с землей объекты, если они будут определены в законе как недвижимое имущество (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, морские объекты).
Права на первую группу объектов, определенных в качестве недвижимости в п.1 ст.130 ГК, полностью охватываются ст.1 Закона. При этом в составе первой группы объектов законодатель отдельно упоминает здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
Не все из перечисленных объектов в действительности обладают свойством прочной связи с землей. Связь с землей зданий, сооружений, кондоминиумов, лесов и многолетних насаждений не вызывает сомнений. Жилые и нежилые помещения связаны с землей опосредованно, через здание или сооружение, частью которого они являются. Пункт 1 ст.549 ГК прямо относит один из видов жилых помещений - квартиру - к недвижимому имуществу. Согласно ст.1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья", помещение - это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей; кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные помещения находятся в индивидуальной собственности субъектов гражданского права, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Говоря о предприятии, нужно отметить, что предприятие как имущественный комплекс может и не быть тесно связано с землей. Согласно п.1 ст.132 ГК предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности; в этой же норме устанавливается, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Отсюда следует, что переход прав на часть такого комплекса не подлежит государственной регистрации, если только эта часть не представляет собой самостоятельный объект (например, здание или сооружение), права на который подлежат государственной регистрации в силу комментируемого Закона. Таким образом, предприятие действительно является недвижимостью, но не в силу его связи с землей, как следует из конструкции ст.1 настоящего Закона, а на основании определения его законом в качестве недвижимого имущества (ч.2 п.1 ст.130, п.1 ст.132 ГК), поэтому комментируемая норма в этой части не вполне точна.
Итак, действие Закона распространяется на любые объекты недвижимости первой группы (объекты, прочно связанные с землей); из числа объектов второй группы (иное имущество, относящееся к недвижимому в силу закона) под действие Закона подпадает только предприятие как имущественный комплекс. Следует заметить, что сам комментируемый Закон не относится к числу "иных федеральных законов" в смысле ч.1 п.2 ст.3 ГК, поскольку регулируемые этим Законом отношения не являются гражданско-правовыми. Отсюда следует, что данный Закон не относится к числу законов, в которых может устанавливаться относимость к недвижимости имущества, не обладающего прочной связью с землей.
3. Под ограничениями (обременениями) в Законе понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). Как можно видеть из неисчерпывающего перечня, законодатель подразделяет возможные виды ограничений на установленные законом или уполномоченными органами, относя к первому виду ограничений договорный или установленный решением суда сервитут, ипотеку, доверительное управление имуществом и др. а ко второму - арест и т. п. Общим признаком этих ограничений является стеснение ими одного или нескольких правомочий собственника или обладателя иного вещного права на объект недвижимости. Так, например, передача имущества в аренду стесняет собственника в осуществлении права пользования имуществом, арест ограничивает право распоряжения имуществом и т. п.
Поскольку основанием возникновения сервитута, ипотеки, доверительного управления и аренды в подавляющем большинстве случаев является соответствующий договор, можно сделать вывод, что под установленными законом ограничениями законодатель понимает ограничения, возникающие на основании договора между обладателем основного вещного права и лицом, приобретающим производное вещное право, в силу применимых к конкретному виду договора норм закона.
4. Один из видов обременений прав собственника - сервитут - определен в комментируемом Законе как право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Целью установления сервитута может являться обеспечение прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения снабжения или мелиорации, а также других нужд заинтересованного лица, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (ст.274 ГК). Правила, регулирующие отношения, возникающие в связи с установлением сервитута, установлены в ст.274-277, расположенных в главе 17 ГК. Эта глава вводится в действие со дня введения в действие принятого Государственной Думой Федерального Собрания РФ Земельного кодекса РФ. В настоящее время Земельный Кодекс РФ еще не принят. Но это, как представляется, не означает, что институт сервитута не может применяться в отношении иных видов недвижимости. Институт сервитута может применяться на основании ст.277 ГК, которую следует считать действующей, поскольку предмет ее регулирования находится за пределами регулирования вещных прав на землю. В комментируемой статье Закона отмечается, что сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Что касается собственно земельного участка, то до введения в действие Земельного кодекса РФ применение института сервитута здесь может основываться на ст.8 ГК, предусматривающей возникновение гражданских прав и обязанностей из сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, и п.3 ст.209 ГК, ограничивающем права собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом теми пределами, в которых осуществление этих прав не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Институт сервитута применим только в отношении объектов недвижимости первого вида, т. е. прочно связанных с землей. Предприятие как имущественный комплекс не может быть обременено сервитутом в отличие от отдельных объектов недвижимости первого вида, входящих в такой комплекс.
5. В целях организации учета и регистрации прав на недвижимость Закон предусматривает кадастровый и технический учет (инвентаризацию) самих объектов недвижимости. Учет заключается в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения) таким образом, чтобы полученные объектом характеристики позволяли однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Возможность однозначной, т. е. не допускающей сомнений, индивидуализации недвижимого имущества составляет основную цель кадастрового учета. Достижению этой цели способствует присвоение объекту кадастрового номера. Только после этого постановка на учет объекта недвижимого имущества признается завершенной.
6. Кадастровый номер - это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Существование объекта недвижимости в качестве единого объекта зарегистрированного права прекращается, например, в результате раздела недвижимого имущества между правообладателями или выдела из него
