•  
     

    Страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности

    1. Что такое титульное страхование?

    Титульное страхование - это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Страхование права собственности осуществляется с целью защиты прав приобретателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения (регистрации) объекта недвижимости.

    В России этот вид страхования возник не так давно, но он достаточно эффективно защищает права собственности. Титульное страхование гораздо шире страхования права собственности, поскольку само слово титул переводится как право, а не право собственности, т. е. это может быть любое право, например, залога и т. п.

    В настоящее время законодательство РФ не содержит понятия страхования прав собственности или титульного страхования, а также в Условиях лицензирования страховой деятельности на территории Российской Федерации (введены приказом Росстрахнадзора от 19 мая 1994 г. № 02-02/08) нет этого вида страхования. Из-за названных причин при создании правил страхования применялись нормы права об имущественном страховании, в результате чего наименование этого вида страхования в полученной компанией лицензии выглядит следующим образом - страхование потери имущества в результате утраты права собственности.

    По договору титульного страхования страхуется титул владельца (собственника), кредитора и других заинтересованных лиц, связанных с возникновением и переходом прав на недвижимость. В России все отношения, возникающие при совершении сделок недвижимостью, регулирует Федеральный Законон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17 июня 1997 г.

    3. Система регистрации сделок в России и за рубежом.

    В мировой практике используются две принципиально различные системы регистрации — регистрация сделок (акто­вая регистрация) и регистрация прав на недвижимое имущество (титульная регистра­ция). Титульная система регистрации распро­странена и хорошо развита в Западной Евро­пе, Австралии, Канаде. Актовая регистрация— в США.

    В других регионах — Латинской Америке, Азии, Африке, Восточной Европе, СНГ—госу­дарственная регистрация или отсутствует вов­се или развивается по одной из этих двух схем.

    При титульной системе орган государствен­ной регистрации производит тщательное изучение истории имущества и устанавливает законность приобретаемых прав. Государство отвечает за правильность записей и такая государственная регистрация прав на недвижимость по закону полностью гарантирует их защиту самим госу­дарством.

    В США принята система регистрации сделок (актовая система регистрации), при которой орган государственной регистрации не рассматри­вает существа сделки и не выносит суждения о юридической значимости приобретаемых прав, а лишь регистрирует сами документы, придавая им таким образом публичность, т. е. известность и доступность для любого заин­тересованного лица. Сама по себе регистрация не обеспечивает законнос­ти сделки, а лишь делает незарегистрированные документы менее значимыми, чем зареги­стрированные. Такая система регистрации не предоставляет собственни­кам гарантий их прав, так как регистрируемые сделки не гарантируются государством. По­этому система государственной регистрации логично дополняется институтом специализи­рованных титульных страховых компаний, тща­тельно изучающих при совершении сделки с недвижимостью ее законность и отсутствие неучтенных прав других лиц. В слу­чае заявления кем-либо обоснованных пре­тензий на недвижимость после соответствую­щей судебной процедуры страховая компания выплачивает страховое возмещение.

    Законодательно введенная в России систе­ма регистрации предусматривает регистра­цию не только сделок с недвижимым имуще­ством, но также и прав на него. Тем не менее государство не принимает на себя обязательств возмещать возможные убытки пострадавшим. Этим российская система регистрации прав близка к американской актовой системе реги­страции сделок.

    Нотариальное удостоверение решает проблему законности совершаемой сделки, поскольку согласно Основ законодательства РФ "О нотариате" при удостоверении сделки, она проверяется на соответствие нормам закона. Кроме этого нотариусы обязаны, в частности, проверять дееспособность граждан и права лиц на отчуждаемое имущество (предмет сделки).

    Но способ проведения проверки на дееспособность в Основах не установлен, вследствие чего нотариусы не обязаны запрашивать у судебных органов информацию о лишении или ограничении дееспособности гражданина и требовать документы, подтверждающие дееспособность. Вместе с тем наличие доказательства дееспособности на момент нотариального удостоверения не является гарантией факта отсутствия состояния нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца на момент государственной регистрации прав, поскольку моментом совершения сделки признается ее регистрация (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а не подписание договора или его нотариальное удостоверение. Неспособность лица понимать значение своих действий или руководить ими является одной из причин признания сделки недействительной. Кроме того, если имущество продавалось множество раз, нотариусы не обязаны проверять права бывших владельцев этого имущества. Т. е. нотариусы осуществляют контроль за законностью только последней сделки. И нотариус и риэлтор не несут ответственность в случае лишения прав собственности, если прямой вины их в этом нет.

    5. Для чего необходимо страхование права собственности?

    Гражданский кодекс РФ предусматривает многочисленные осно­вания ничтожности или признания недействи­тельной совершенной сделки, в том числе сделки с недвижимостью, т. е. налицо риск наступления нежелательного со­бытия. Страхова­нию подлежит законность приобретенных прав на недвижимость, за что сейчас не поручатся ни органы регистрации, ни риэлторы, ни про­давцы недвижимости.

    Приобретенное в результате сделки с недвижимостью право собственности может быть оспорено кем-либо в судебном порядке по многочисленным основаниям, обычно даже не зависящим от приобретателя недвижимости, и суд может признать право на недвижимое имущество принадлежащим не зарегистрированному государством собственнику, а другому лицу или лицам.

    - Титульное страхование защищает собственника имущества от всевозможных правовых коллизий, например, от нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, поддельных документов, являющихся необходимыми для совершения сделки, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда и пр.

    - Титульное страхование предусматривает защиту собственника в случае оспаривания его права собственности, а также неблагоприятных последствий, возникающих после вынесения судом решения о лишении права собственности. Страховая компания принимает на себя риск лишения собственником своей недвижимости и берет всю полноту ответственности за последствия этого события. Срок исковой давности - 10 лет (ст. 181 ГК РФ)

    6. Область применения страхования права собственности на недвижимое имущество (титульного страхования).

    - при осуществлении сделок на вторич­ном рынке недвижимости,

    - при приобретении недви­жимости на первичном рынке в резуль­тате выкупа у государства,

    - при приобретении инвестором прав на недвижимость в результате нового стро­ительства или реконструкции,

    - при кредитовании на приобретение (строительство) недвижимости или под залог имеющейся у заемщика недвижи­мости.

    По данным страховой компании ”Стандарт-резерв” В Москве оспаривается 2.4 % сделок с недвижимостью. Страховой случай происходит в 1.5 % случаев.

    8. В каком случае наступает ответственность страховщика?

    Ответственность страховщика по этому виду страхования наступает после вступления в законную силу решения судебного органа, которое аннулирует результаты сделки купли-продажи. В случае если права собственности не удается отстоять, страхования компания несет обязанность выплатить страховое возмещение в размере страховой стоимости утраченного недвижимого имущества.

    Потенциальный покупатель недвижимости, собрав необходимые документы, приходит в страховую организацию с намерением обезопасить свое будущее владение. Специалисты оценивают вероятность предъявления в будущем претензий на основе справок, документов, а также не в последнюю очередь - на профессиональной интуиции. Степень риска в каждом конкретном случае разная. Исходя из того, насколько она велика, исчисляется ставка страхования - проценты от стоимости квартиры. Когда право собственности зарегистрировано, вступает в силу договор страхования. С этого момента интересы собственника будет защищать страховая компания. При возникновении каких-то претензий со стороны бывших владельцев или по другим причинам вам гарантировано полное юридическое сопровождение дела вплоть до представления интересов в суде. В случае, если права собственности не удается отстоять, страховая компания обязана выплатить рыночную стоимость потерянной квартиры. Таким образом, полис компенсирует финансовые потери владельца в случае утраты прав собственности.

    - "Инвентаризационная", которую определяют органы технической инвентаризации (БТИ),

    - "Рыночная", которая отражает не только стоимость стен, потолка, электро - и сантехнического оборудования и т. п. но и учитывает множество других факторов - престижность района, этаж, удаленность от общественного транспорта, вид из окон и т. п. Т. к. Страхователь заинтересован в возмещении ему рыночной цены, то и страховая сумма может устанавливаться в пределах рыночной стоимости, что не противоречит закону.

    Сделка признается недействительной в случае:

    - совершения недееспособным гражданином или ограниченным в дееспособности судом (ст. 171, 176 ГК РФ),

    - совершения неправоспособным юридическим лицом (ст. 172 ГК РФ),

    - совершения лицом, имеющим недостаточные полномочия на совершение сделки (ст. 173 ГК РФ),

    - совершения лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ),

    - совершения лицом, находящимся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178-179 ГК РФ),

    - совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них (ст. 34 Семейного кодекса РФ),

    - появления не указанных в договоре лиц, прописанных в данной квартире, или имеющих право собственности на нее: (порядок проведения проверки прав на недвижимость (ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав…») не предусматривает обязанности сбора информации подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц:

    - неучтенных наследников по закону или завещанию. По закону - первой (дети, супруг и родители умершего) и второй (братья и сестры умершего, его дед и бабка) очереди (Ст. 532 ГК РСФСР). По завещанию - граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также зачатые при его жизни и родившиеся после его смерти (ст. 530 ГК РСФСР);

    - иждивенцев, престарелых и несовершеннолетних граждан (ст. 535 ГК РСФСР);

    - служащие в армии;

    - находящиеся в тюрьме,

    - если квартира была приватизирована с нарушениями (Основания и порядок раздела общего имущества и выде




  •